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小規模宅地の特例

1.小規模宅地の特例

2010(平成22)年度税制改正において、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例(以下、小規模宅地等の特例)」が大幅に改正になっています。

小規模宅地等の特例とは、相続又は遺贈により取得した財産のうちに被相続人等の事業又は居住の用に供されていた宅地等で、建物や構築物の敷地の用に供されているものがある場合に、相続人等が取得したこれらの宅地等のうち限度面積までの部分については、要件を満たした場合に限り、一定率の減額が受けられる特例です。この特例の対象となる宅地等は、以下のような宅地です。

  ・被相続人の居住用宅地等

  ・被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住用宅地等

  ・被相続人の事業用宅地等

  ・被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族の事業用宅地等

  ・特定同族会社の事業用宅地等

2.小規模宅地等の特例改正のポイント

従来この小規模宅地等の特例は、相続人の居住継続や事業継続を保護するという趣旨で作られたものです。ただ、特例創設からかなりの年月が経過し、本来の制度趣旨にそぐわない実態が見えてきたことが、平成22年度の税制改正の背景になっています。
  
1つめは、居住や事業を継続しない場合です。
例えば、平成22年税制改正後は、基本的に被相続人と同居していた相続人が、被相続人の死亡後、相続税の申告期限まで居住を継続し、かつその宅地等を所有していた場合に、240平方メートルまで80%の評価減を受けることができます。

※平成22年度改正前においては、申告期限までに居住を継続しなかったり申告期限までに譲渡してしまったような場合でも、被相続人の居住用宅地等というだけで、200㎡までの50%
の評価減が受けられました。これでは、制度本来の趣旨に反するということで、平成22年度税制改正において、この点について改正が行われました。

平成22年4月1日以降の相続より、相続人等が相続税の申告期限までに居住や事業を継続しない、または所得を継続しない宅地等については、評価減を全く受けられなくなりました。つまり、評価減を受けるためには、居住・事業継続と所得継続の両方が必要となります。
但し、配偶者が特定居住用宅地と取得した場合は、居住の継続や所有の継続は必要ないです。
  
2つめは、宅地を共有相続する場合です。
例えば、80%の評価減の要件を満たす相続人と、要件を全く満たさない相続人が共同で同一の宅地を相続した場合、小規模宅地等の特例の取扱いはどうなるでしょうか。
※改正前の取扱いでは、共有者の中に要件を満たす相続人が1人でもいれば、要件を満たさない者も含めて、全員の共有者が80%の評価減を受けることが出来ました。これは、要件を満たす相続人の持分割合が少なくても同様です。

これについても、制度趣旨にそぐわないとういうことで改正が行われました。
平成22年4月1日以降の相続からは、上記のような形で、同一の宅地等を共有で相続等により取得した場合には、それぞれの取得者ごとに適用要件を判定し、個別に適用の是非を判断することになります。
   
3つめは、被相続人が有していた宅地等の上に、居住用と事業用の両方が含まれる一棟の建物がある場合です。
例えば、被相続人が所有していた宅地の上に、3階建てのビルが建っているとします。
その最上階で被相続人が居住しており、1~2階は居住用マンションとして第三者に貸している、というようなケースです。この場合、それぞれを単独で考えると、居住用部分は要件を満たせば、特定居住用宅地等として240平方メートルまで80%評価減、賃貸部分については要件を満たせば、事業用宅地として200平方メートルまで50%評価減ということになります。

※改正前の取扱いでは、この事例については特例が設けられており、特定居住用宅地等以外の部分についても80%評価減が適用されていました。実際に、自己所有の宅地の上にマンションを建て、その一室に自分が居住して上記の特例を使う、という相続対策が数多く見られてきました。そこに
自分が居住するのとしないのとで、宅地の評価が大きく変わってくるわけです。

こちらも平成22年度税制改正で取扱いが見直され、特定居住用部分とそれ以外の部分で別々に軽減割合を計算することになり、特定居住用部分以外にも80%評価減を適用する取扱いは廃止になっています。
   
4つめは、被相続人等が居住していた宅地等が複数ある場合です。
改正前の取扱いではそれが明確にされておらず、特定居住用宅地等を複数申告して、裁判に発展する例もありました。そのため、平成22年度税制改正で、複数の居住用宅地等がある場合には、そのうち主としてその居住に供していた一の宅地等に限られる、と明確化されました。

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この記事の監修者

弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナー(AFP)

小林 幸与(こばやし さちよ)

〇経歴

明治大学法学部卒業、昭和61年に弁護士登録。現在は第一東京弁護士会所属の弁護士に加え、東京税理士会所属の税理士、日本FP協会認定AFP資格者。

日弁連代議員のほか、所属弁護士会で常議員・法律相談運営委員会委員・消費者問題対策委員会委員など公務を歴任。

豊島区で20年以上前から弁護士事務所を開業。現在は銀座・池袋に事務所を構える「弁護士法人リーガル東京・税理士法人リーガル東京」の代表として、弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーの三資格を活かし活動している。

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