小規模宅地の特例

従来この小規模宅地等の特例は、相続人の居住継続や事業継続を保護するという趣旨で作られたものです。ただ、特例創設からかなりの年月が経過し、本来の制度趣旨にそぐわない実態が見えてきたことが、平成２２年度の税制改正の背景になっています。

　　

例えば、平成２２年税制改正後は、基本的に被相続人と同居していた相続人が、被相続人の死亡後、相続税の申告期限まで居住を継続し、かつその宅地等を所有していた場合に、２４０平方メートルまで８０％の評価減を受けることができます。

※平成２２年度改正前においては、申告期限までに居住を継続しなかったり申告期限までに譲渡してしまったような場合でも、被相続人の居住用宅地等というだけで、２００㎡までの５０％の評価減が受けられました。これでは、制度本来の趣旨に反するということで、平成２２年度税制改正において、この点について改正が行われました。

但し、配偶者が特定居住用宅地と取得した場合は、居住の継続や所有の継続は必要ないです。

　　

例えば、８０％の評価減の要件を満たす相続人と、要件を全く満たさない相続人が共同で同一の宅地を相続した場合、小規模宅地等の特例の取扱いはどうなるでしょうか。

※改正前の取扱いでは、共有者の中に要件を満たす相続人が１人でもいれば、要件を満たさない者も含めて、全員の共有者が８０％の評価減を受けることが出来ました。これは、要件を満たす相続人の持分割合が少なくても同様です。

これについても、制度趣旨にそぐわないとういうことで改正が行われました。

平成２２年４月１日以降の相続からは、上記のような形で、同一の宅地等を共有で相続等により取得した場合には、それぞれの取得者ごとに適用要件を判定し、個別に適用の是非を判断することになります。

　　　

例えば、被相続人が所有していた宅地の上に、３階建てのビルが建っているとします。

その最上階で被相続人が居住しており、１～２階は居住用マンションとして第三者に貸している、というようなケースです。この場合、それぞれを単独で考えると、居住用部分は要件を満たせば、特定居住用宅地等として２４０平方メートルまで８０％評価減、賃貸部分については要件を満たせば、事業用宅地として２００平方メートルまで５０％評価減ということになります。

※改正前の取扱いでは、この事例については特例が設けられており、特定居住用宅地等以外の部分についても８０％評価減が適用されていました。実際に、自己所有の宅地の上にマンションを建て、その一室に自分が居住して上記の特例を使う、という相続対策が数多く見られてきました。そこに自分が居住するのとしないのとで、宅地の評価が大きく変わってくるわけです。

　　　

改正前の取扱いではそれが明確にされておらず、特定居住用宅地等を複数申告して、裁判に発展する例もありました。そのため、平成２２年度税制改正で、複数の居住用宅地等がある場合には、そのうち主としてその居住に供していた一の宅地等に限られる、と明確化されました。

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