土地や建物を賃貸借している方々のため相続対策

親が賃貸していたマンション１棟を、誰が相続するか揉めている

急に多くの貸地を相続することになったが、高額相続税に困惑している

等の相談が少なくありません。

不動産は、預金等の金融資産と違い、容易に分配できません。不動産を共有名義にすると、その不動産を処分するには共有者全員の同意が必要です。また賃貸不動産の場合、誰がどのように賃貸不動産を管理するのか、また管理の内容などについて共有者間で係争になりやすいのです。またアパートをオーナーが自ら賃貸管理していた場合、オーナーが後に認知症等で判断能力を失ってしまいますと、賃貸収受の状況などが不明という事態が生じやすいのです。

不動産の賃貸経営をされている方が何らの対策をしないまま、相続が開始しますと、共同相続人間で誰が不動産を相続するかの係争になりやすく、また相続税納税のための資金が不足するなど、いろいろな問題が生じてくることが多いのです。

以上のようなリスクに備え、相続問題は早めの対策を、お勧めいたします。

残された家族が困らないように早めの準備をしておくことが重要です。

そこで以下のページでは、賃貸経営者の相続で実際に起こるトラブルや解決法、事前対策などについて解説します。

土地や建物を賃貸借している方々に発生しやすい相続トラブル例

などなど、不動産賃貸経営者が、何ら対策をしないで相続が開始された場合、いろいろな問題が生じてくる恐れがあります。

土地や建物を賃貸借している方々のための相続争い対策

① 遺言の作成

土地や建物を複数の相続人で分配するのが難しいことが多いです。そうかといってアパートやマンションの１棟を共同相続ずると、その管理処分について共有者間でトラブルになりやすいのです。

このようなトラブル回避の手段として、もっとも一般的であるのは、遺言を作成し、建物１棟や土地１筆について相続する人を一人に特定する方法です。

遺言は、自筆証書遺言でもよいですが、遺言の内容や形式に不備があると、該遺言で相続登記できないケースがあります。不動産に関する遺言は公正証書遺言を、お勧めします。

なお遺言は、後日の係争を避けるために遺留分に配慮した内容にしてください。

② 生命保険の活用

不動産が１か所だけの場合はもちろん、複数個所に所有不動産があっても、各不動産の価値が異なるのが通常ですから、不動産の相続は、共同相続人が平等に遺産分割することが難しいのが一般的です。

遺産分割で一部の相続人が不動産を単独相続する場合、不動産を相続しない他の相続人に対し、代償金を支払う必要が生じます。

また遺言で一部の相続人が不動産を単独相続すると、他の相続人が遺留分の請求をしてくるでしょう。

代償金や遺留分を支払うために生命保険を活用することが重要です。

死亡保険金受取人を、不動産を相続する人に指定しておけば、特定の受取。人が指定された生命保険金は、民法上の遺産には原則含まれません。

したがって、この場合の死亡保険金を遺産の一部としなくてよいわけで、不動産を相続する一部相続人に有利な処理になります。

③ 相続時精算課税制度を利用した生前贈与

遺言は遺言者が何回でも書き換えられますので、確実に不動産を取得する方法の一つに、相続時精算課税制度を利用した生前贈与があります。

この制度を利用すれば２,５００万円の非課税枠がありますので、不動産を子や孫に生前贈与することができます。

この制度を利用して２,５００万円を超えた贈与をすると、超過部分について２０％の贈与税が賦課されます。そして贈与者に相続が開始すると、相続時精算課税制度を利用した金額が、相続財産に加算されます。

④ 家族信託の活用

「家族信託」とは、不動産の所有者が、信頼できる特定の家族･親族に、不動産の所有名義を移転し、不動産の管理処分を任せる制度です。

「誰（委託者）が、誰（受益者）のために、誰（受託者）に、どの財産（不動産）を、どのように管理処分するか（信託目的・手段）」を定めた信託契約を結びます。公正証書にするケースが多いようです。

不動産の所有者が家族信託をする場合、委託者の認知症対策だけでなく、委託者が亡くなった後の第二受益者を定める方法で、遺言の代わりができます。この場合の信託契約を「遺言代用信託」と言います。

遺言代用信託が信託契約ですので、遺言と異なり、委託者が勝手に契約の撤回･取消ができません。

⑤ 任意後見契約の活用

任意後見制度とは、十分な判断能力があるうちに本人と信頼できる親族･支援者との間で後見についての契約を結び、判断能力の低下が進んだときに家庭裁判所の審判を経て家庭裁判所の監督下で後見を開始する制度です。

前記の家屋信託では全ての財産管理ができませんが、任意後見契約では、契約書に後見人の権限範囲や本人の希望を盛り込める上、家庭裁判所が選任した第三者が監督するので、公正な財産管理が期待できます。

土地や建物を賃貸借している方々のための相続税対策

① 金融機関から融資を受けて収益不動産の購入・賃貸用建物の新築

借地権の負担ある土地を多く所有している地主は、底地権（地主の所有権）の相続税評価額が時価より高額であることが一般的です。したがって何も対策しないままでいると、高額な相続税を納付するため、底地権を安価で処分することになります。

そこで課税財産額を低くするために、金融機関から融資を受けて収益不動産の購入するのは、節税対策になります。

また借地権の負担がない宅地を所有している場合、該宅地に金融機関から融資を受けて賃貸建物を建築することも、節税対策になります。

②生命保険や銀行融資の活用

その他、納税資金対策として、生命保険や銀行融資の活用も検討すべきです。また相続税の延納制度や分納制度の活用も検討されることが大切です。

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