収益不動産を巡る相続トラブル

　相続トラブルの多くは「不動産」が関係してきます。遺産である不動産を誰が相続するのかの争い、あるいは遺産配分を決める際の不動産価格をめぐる争いが、多数を占めます。特に賃貸マンション、賃貸アパートなど収益不動産の場合、相続人間で誰が相続するのか、また遺産配分額をめぐり、その不動産の評価額につき、合意が得られないことも多いと思われます。

　相続トラブルともなれば、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合、複数の法的トラブル（不動産の評価額、相続人の誰が相続するか、賃料収入の分配や管理方法など）が同時に発生するため、これらに対応するため同時並行で法的手続を進めていく必要があります。

収益不動産を調査する

　まずは、収益不動産の評価調査をすることが必要です。

　収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、評価額は収益価格（収益利回り）をベースに算定されることも多くあります。評価額算定の前提として、賃貸内容（賃借人名・賃料額・賃貸期間など）、管理状況（管理会社や賃料収受状況など）をしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。

　収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、口座凍結により返済の滞りがないか、返済額と収益が見合っているか、なども検討する必要があります。

• 収益不動産をめぐる相続トラブル

• 遺産分割

• 　遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代も、特段の定めをしなければ相続開始時に遡り取得します。同様に管理・修繕費用・固定資産税も収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。

  　しかし、遺産分割においては、収益不動産の評価をめぐり、相続人間で激しい対立が生じることがあります。

• 収益不動産の評価（時価）と相続税申告評価が乖離している

• 　収益不動産を相続する場合、基礎控除額を超える遺産額ならば、相続税申告をすることが必要です。相続税申告評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。

• 　さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されています。

• 収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している

• 　収益不動産に融資金（金融機関借入金）・保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。

  　よくあるのが、収益不動産を相続する相続人が抵当債務（金融機関借入金）も相続することを前提として、収益不動産の相続税評価額（相続税申告書記載の金額）から債務を差し引くという主張です。一見すると親切な提案のようですが、時価よりも安く評価した収益不動産の評価額から時価の債務を差し引くことになり、収益不動産の評価額は相当低額になってしまい、相続分を大幅に減らされてしまいます。

  1. 遺産分割以外

  2. 収益物件の管理・賃料回収を遺産分割と同時に並行する必要がある

  3. 　相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益不動産は相続人全員で共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。また、その管理や修繕にかかる費用も共同で負担すべきということになります。

     　ただ、相続開始を金融機関が知った場合、被相続人の口座は凍結され、相続人全員の同意がないと、預貯金の入出金ができなくなります。この場合でも賃料は継続的に発生しますから、賃料の振込口座をどうするか、誰が管理するのか等が問題になります。

     　収益不動産の管理会社が有れば、収益不動産の相続人が定めるまで、該管理会社に賃料の収受管理を任せばよいですし、管理会社がないときには、相続人代表者が賃借人に賃料送金口座を変更する旨通知し、被相続人以外の口座に賃料を送金してもらうよう手続します。

     　収益不動産の抵当債務（金融機関借入金）を被相続人の口座から自動振替で返済していたケースがほとんどでしょう。被相続人の口座が凍結されると、返済も凍結されるのが通常ですから、取引先金融機関と相続開始後の借入金返済方法や抵当債務の承継内容について、相続人代表が金融機関側と遅滞なく協議することが必要です。

  4. 相続税等の税務申告・納税のための協議が必要

  5. 　相続税の申告・納税は、原則、相続開始から１０か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、遺産未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。

     　納税資金を相続人の自己資金で賄えない場合、納税ために遺産である預貯金の払戻が必要です。遺産である預貯金を解約・払い戻しするためには、原則相続人全員の協力が必要であり、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせることがベストです。しかし相続税申告が必要な遺産額のケースで遺産分割が紛争化した場合は、申告期限までに相続人間で合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難です。期限までに納税できなければ本税だけでなく延滞税などのペナルティについても、相続人全員に連帯納付義務があるなどを非協力的な相続人に説明し、理解を求めることが必要でしょう。

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  7. 　収益不動産の相続トラブルにおいては、相続税申告を税理士、不動産の調査を不動産業者にそれぞれ依頼し、これらの専門家と弁護士が意思疎通を図りながら、案件を進める必要があります。

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