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不動産の遺産分割 ~土地と建物の遺産分割をするには~

不動産の遺産分割・遺産相続の方法についてご説明させていただきます。

1、不動産を相続する方法

①「共有による相続」

「共有による相続」とは、ある不動産を特定の相続人が単独で相続するのではなく、2人以上の相続人で共同相続し、特定の不動産の共有持分を持つ形で各相続人が不動産を相続する方法です。

もっとも不動産を共有とするのは、後日当該不動産の管理処分の方法で係争になる可能性が少なくなく、近い将来相続不動産を売却する計画が明確なケース以外は、あまりお勧めできません。

なお家庭裁判所は、対立する相続人同士の不動産の共有を認めない傾向にあります。

②「現物分割」

「現物分割」とは複数ある不動産を各相続人に1ヶ所ずつ相続させ単独所有とする、あるいは特定の土地を分筆して各相続人の単独所有にする、
あるいは建物を区分所有建物にして区分所有権として単独所有する、という方法です。

面積が小さい土地や地形が悪い土地だと分割(分筆)が難しいことがあります。一棟住宅だと現物分割ができないという難点があります。
代償分割とは
特定の相続人が特定の不動産を相続する代わりに、当該不動産を取得しない他の相続人に、相当額の金銭を支払う方法です。不動産を取得する側の相続人が、取得しない側の相続人に対し、幾ら代償金を支払うべきかで、係争になることがあります。③「代償分割」

相続される不動産の価格をどうみるのかの問題ですが、双方で不動産価格の合意ができないと、不動産鑑定士による鑑定になります。

また、代償金を長期分割支払にできればよいのですが、代償金の支払は原則一括払いですので、金融資産が乏しい相続人が不動産の取得を希望しても、代償金の問題で上手くいかないケースがあります。代償金相当額について、相続する不動産を担保に金融機関の借入できれば良いのですが、実際には融資を受けるのが難しいことが多いでしょう。

④「換価分割」とは、

「換価分割」とは、相続する不動産を売却して金銭に変え、金銭を分ける方法です。 家庭裁判所の審判で、不動産競売による換価分割になるケースもあります。

不動産の売却方法としては (1)相続人全員が不動産を共同相続して、共同売却し、それぞれが持分に 応じて売買代金を取得する方法

(2)特定の相続人が不動産を単独相続して、予め決められていた代償金額を、不動産を取得しない他の相続人に支払う方法があります。

(1)の方法は、不動産の売却譲渡益について、相続人全員が譲渡税の申告をして税金を納める必要があります。

(2) の方法は、不動産の売却譲渡益について、不動産を取得した相続人だけが譲渡税を支払うので、税金を考慮して他の相続人に支払う代償金の金額を協議する必要があります。

2、遺言がなく相続人間で協議ができない場合―調停・審判

遺産である不動産について、遺言がなく、相続人間で遺産分割の話し合いができない場合、遺産分割について家庭裁判所に調停申立をするのは、良い方法です。

遺産に不動産があるときは、調停の場で相続人全員の話し合いにより、前記のような、「共有」「現物分割」「代償分割」あるいは「換価分割」のいずれかの方法で、遺産分割されます。

調停での話し合いが上手くいかないときは、審判に移行しますが、場合によっては遺産の範囲で係争が生じ、申立人が調停を取り下げるケースもあります。例えば、被相続人名義の不動産だが、実質的な所有者ではないという争点が生じた場合に、その不動産の所有者を相続人間の話し合いで解決できない場合は、その不動産の所有者が誰かを、地方裁判所で争い、不動産の所有者を確定させる必要が生じます。

「代償分割」となると、相続不動産の評価額が問題になります。不動産の価額について相続人間で合意できればよいのですが、合意できないときは不動産鑑定をすることになります。

調停での話し合いで解決できず、審判になるときは、遺産である不動産について「代償分割」または「換価分割」になるケースが多いと思います。

3、遺言がある場合と遺留分

不動産を全部一部の相続人に相続させるという遺言がある場合、相続できない他の相続人の遺留分を侵害するケースがあります。

遺留分減殺の対象となる財産の中に、不動産がある場合、不動産を現物分割したり、共有にすることは、あまりありません。遺留分を請求された側が、価額弁償を選択することが多いのです。そういう場合には、遺留分減殺の対象となる不動産の価格(時価)が問題になります。

不動産の価格について、固定資産税評価額にするとか、相続税評価額にするとかの合意ができればよいのですが、地価が高い大都市圏では、不動産の価格で合意できず、不動産会社の査定書や不動産鑑定士の鑑定書を双方が出し合うことも少なくありません。不動産の価格で合意できなければ、訴訟において不動産の鑑定の申立をすることになります。

弁護士法人リーガル東京では、不動産の無料査定書を大手不動産会社に依頼できますし、安価に簡易鑑定してもらえる不動産鑑定士をご紹介することもできますので、お気軽にご相談ください。

不動産の価格は、事実審口頭弁論終結時の価格とされています。実際上は口頭弁論終結前に出された鑑定価格が判決で認定される価格です。

 

遺留分減殺請求された側としては、請求者側に不動産を渡したくないときは、価額弁償を選択できます。ただし遺留分減殺請求に対し、価額弁償を選択したときは、価額弁償の意思表示をした時から価額弁償額の完済まで年5%の利息を付さなければなりません。

4、遺産分割協議書と相続登記

遺言があれば、遺言に基づいて「相続」を登記原因として不動産の相続登記ができます。もっとも自筆証書遺言の記載に不備があると相続登記できないケースもあります。

遺言がないケースでは、通常は遺産分割協議ができたときに、遺産分割協議書の内容にしたがった「相続」を登記原因とする相続登記をします。

もっとも一部の相続人だけで法定相続分に基づく「相続」を登記原因とする 相続登記ができます。法定相続分に基づく相続登記をした後に、遺産分割協議で法定相続とは異なる内容の不動産の取得を決めたときは、相続登記のやり直しになります。この場合の登記原因は「遺産分割」となり登録免許税も別途かかります。 

また被相続人の債権者が債権者代位という方法で法定相続分に基づく相続登記をするケースもあり、この場合には相続登記に引き続き、差押や仮差押の登記が不動産に成されることが多いです。

弁護士法人リーガル東京では、遺産分割協議の交渉・調停申立などのほか、遺言や遺産分割協議書に基づく不動産の相続登記の手続もご依頼いただけます。

5、遺産に不動産があるときの相続税

不動産を相続する場合、他の遺産を含めた課税相続財産の額が基礎控除の金額を超えると、相続税が課税されます。

現行の基礎控除の額は、金3000万円+(600万円×法定相続人の数)です。例えば、Aさんが亡くなり、妻と子2名が相続人とすると、基礎控除金額は、3000万円+(600万円×3名)=4800万円 となります。

不動産を相続すると基礎控除を超える部分について相続税が課税されます。

不動産の課税金額ですが、建物について相続税が課税される金額(相続税評価額)は、固定資産税評価額です。土地については、都市の宅地では路線価が公表されており、この路線価を基準として土地の課税金額(相続税評価額)を算定します。路線価がない地域では、固定資産税評価額を基準として課税価格を算定します(この地域を「倍率地域」と言います)。

このように不動産の相続税課税金額は、時価でなく路線価や固定資産税評価額を算定の基にします。また不動産については、建物賃貸経営をすると貸家建付地として土地の相続税の課税金額を下げられますし、小規模宅地の評価減特例を利用して、土地の相続税の課税金額を下げることもできます。
したがって、相続税の節税対策としては、不動産が一番利用しやすい財産といえます。

相続税について、初回無料のアドバイスを受けたい方は、税理士法人リーガル東京にお問い合わせください。

6、相続した不動産の売却と譲渡税

相続した不動産を売却すると、基礎控除額を超える部分に相続税が課税される以外に、売却益に譲渡税(譲渡所得税と住民税)がかかります。

また相続した不動産を相続開始後直ぐに売却すると、小規模宅地の評価減 特例の適用を受けられないので、相続税額が増額します。相続した不動産を売却する時期には注意してください。

また相続で土地等を取得し相続税を課税された人が、相続税を支払うために当該土地等を売却すると、相続税の一部を譲渡取得費に加算でき、譲渡税を安くできる特例があります。

加算できる相続税の金額は、平成27年1月1日以後の相続とそれ以前の相続とで違いがあります。

譲渡税について、詳しい内容をお知りになりたい方は、当相談室にお問い合わせください。

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この記事の監修者

弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナー(AFP)

小林 幸与(こばやし さちよ)

〇経歴

明治大学法学部卒業、昭和61年に弁護士登録。現在は第一東京弁護士会所属の弁護士に加え、東京税理士会所属の税理士、日本FP協会認定AFP資格者。

日弁連代議員のほか、所属弁護士会で常議員・法律相談運営委員会委員・消費者問題対策委員会委員など公務を歴任。

豊島区で20年以上前から弁護士事務所を開業。現在は銀座・池袋に事務所を構える「弁護士法人リーガル東京・税理士法人リーガル東京」の代表として、弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーの三資格を活かし活動している。

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