自分名義で親の土地に自宅を建てている場合の注意点や対処方法

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親の土地上に自宅を建てていると、いざ相続が起こったときにトラブルになってしまうケースが多々あります。敷地の土地が相続対象になるので、相続の際には他の相続人と遺産分割協議を行って土地を分けなければなりません。相続になったとき自分一人で土地を受け継ぎたいなら、他の相続人へ代償金の名目で土地の代金を払う必要があります。

今回は親の土地上に家を建てている場合の注意点やトラブル防止のための解消方法などをお伝えします。

1. 親の土地を借りるメリット

親の土地を借りて自分名義の家を建てると、以下のようなメリットがあります。

1-1 土地を購入しなくて良い

まず土地を購入しなくても家を建てられるので、経済的です。土地付きの家を購入するほどの資金的余裕がなくても家を建てやすいでしょう。

1-2 住宅ローンの審査が通りやすい

親の土地上に家を建てる場合、住宅ローンは建物の分だけ借りれば良いので土地付住宅購入するよりも少額で済みますし、家と土地の両方の担保価値をもとに審査されるので、住宅ローンの審査が通りやすくなります。

2. 親の土地を借りるデメリット、注意点

親の土地を借りて家を建てる場合、以下のようなデメリット・注意点があります。

2-1 相続トラブルにつながりやすい

親の土地を借りて家を建てていると、相続が発生したときにトラブルが生じやすいデメリットがあります。特に遺産内容が土地しかない場合や土地以外の財産が少ない場合、遺産を公平に分け合うのが難しくなってしまいがちです。そうなると土地をもらえなかった相続人から不満が出て、遺産分割協議がまとまりにくくなってしまいます。

自宅を建てている相続人が土地を取得したくても、他の相続人へ代償金を支払うため遺産にある土地を売却するケースもあります。

2-2 親との関係が悪化するとトラブルになる可能性

親の生前でも、親との関係が悪化すると建物の敷地を他の相続人に相続させると遺言を作成されており、トラブルになる可能性もあります。

3. 親の土地上に家を建てている場合の解決方法

親の土地上に家を建てている場合、放っておくと将来相続が起こったときにトラブルになりやすい問題があります。生前に以下のような対応をしておきましょう。

3-1 生前贈与

1つ目として生前贈与をしてもらう方法があります。土地を生前贈与してもらったら、建物も土地も両方とも取得できて、権利が安定します。後に遺産相続が起こったときにも土地は遺産分割の対象にならないからです。もっとも、他の相続人から遺留分侵害額請求をされるケースもあります。

忘れてはいけないのは土地の贈与を受けると贈与税がかかることです。税理士などの専門家に土地の課税価格を算定してもらい相続時精算課税制度を用いるなどして節税すると良いでしょう。

3-2 遺言書を作成してもらう

次に遺言書を作成してもらう方法があります。遺言書で土地を相続させてもらったり遺贈されたりすると、相続発生後には土地と家の両方の所有者になれるので、権利関係が安定します。

ただし、遺言は何回でも書換できますので、遺言作成されたので安心できません。方法として、遺言代用信託を利用し、死因贈与を契約して仮登記をつける方法もあります。

遺留分について

遺言書を作成してもらう際や生前贈与を受ける際には、遺留分に注意が必要です。他の相続人の遺留分を侵害すると、遺留分侵害額請求をされてしまう可能性があります。

できれば遺留分を侵害しないように、他の相続人にも預貯金などの遺産を受け継がせるのが良いでしょう。それができない場合、贈与や遺贈を受ける相続人の受取人を指定して死亡保険金を受け継がせましょう。そうすれば、死亡保険金から遺留分侵害額を払えるので、遺留分トラブルを最小限にとどめやすくなります。

3-3 親から土地を買い取る

親から土地を買い取る方法もあります。参考までに、土地利用の方法によって異なる底地の評価方法についてお伝えします。

無償で利用させてもらっていた場合

無償で土地を利用させてもらっていた場合、土地には使用貸借契約が成立しています。使用貸借契約の場合、土地利用者の権利は小さく経済的価値はないと考えられます。土地を買い取る際には、土地の相場価格全体を払わねばならないケースも少なくないと思いますが、使用借地の価格（土地価格の10%前後）も考慮してもらうケースもあります。